El presidente del colegio profesional de corredores, tasadores y martilleros públicos, Mauricio Saavedra, expuso las dificultades de acceso a la vivienda y los altos valores en función de la demanda y la poca disponibilidad. Para las operaciones de compra no hay créditos adecuados, porque las tasas son inaccesibles y, en el caso del PROCREAR, los modelos de vivienda hay que adaptarlos a los requerimientos de la zona, por lo que alcanza apenas para la platea y los muros. Asimismo, analizaron la Ley 27551 y cómo esta norma afecta al inquilino, al propietario y a la profesión.
Río Grande.- El presidente del colegio profesional de corredores, tasadores y martilleros públicos, Mauricio Saavedra, dialogó con Radio Universidad 93.5 y Provincia 23 junto con miembros de la organización, el apoderado de la Inmobiliaria Tierra del Fuego Diego Navarro (h) y la titular de VA Venta Inmobiliaria Patricia Vaquera.
“La demanda es mucha y un alquiler no está más de un mes en nuestra cartera. La búsqueda de la gente está orientada a viviendas de dos y tres dormitorios en general y no hay tanta disponibilidad”, señaló Navarro.
“No hay oferta de alquileres, yo apunto más a las ventas y tengo varias situaciones donde venden la casa grande porque se están separando y necesitan algo más pequeño. Se tiene que concretar la venta de una casa grande como para que puedan comprar otra más chica. Ahora ha aumentado la cantidad de casas grandes a la venta, porque hay familias que han cumplido su ciclo, se van de la isla y deciden poner en venta su casa, pero las operaciones por arriba de los 100 mil dólares están prácticamente planchadas. Es difícil que el candidato pague en efectivo, sino que ofrece otro inmueble más pequeño o un vehículo. Créditos no hay salvo los PROCREAR, que cubre una parte para iniciar la construcción de la casa, pero después hay que salir a buscar otros medios para poder concretarla. Con el tamaño de 60 metros cuadrados se quedan cortos y la tipología de construcción que diseñaron es para una vivienda del norte, sin tener en cuenta que acá se requieren refuerzos por el tema del viento y más cantidad de material. No alcanza el crédito y por eso muchas obras han quedado paradas”, señaló Vaquera.
Reciente formación
Por su parte Saavedra, propietario de París Inmobiliaria, informó que el colegio profesional entró en funciones a partir del 24 de agosto de este año. “El colegio está formado por dos departamentales, una en Ushuaia y otra en Río Grande, y en conjunto forman el consejo superior de corredores, tasadores y martilleros públicos. Velamos por los derechos de los profesionales, el cumplimiento de sus obligaciones, y también asesoramos a la comunidad. La demanda de alquiler es muchísima, uno pone en oferta una vivienda y se alquila enseguida. Hoy no hay viviendas para alquilar. Para poder comprar no tenemos líneas de crédito que sirvan porque son imposibles las tasas que se están manejando, también se le hace imposible construir a la gente. Las empresas constructoras están manejando un precio de 500 dólares el metro cuadrado para una casa de 50 ó 60 metros cubiertos; si tienen que presupuestar una casa de 100 metros cuadrados, ya se va a 700 dólares, porque ellos contemplan el plazo de construcción. Con el ritmo inflacionario que hay se hace imposible”, subrayó.
“Hablar de 500 ó 700 dólares el metro cuadrado para una vivienda de 70 metros cuadrados, para una familia de cuatro personas, es hablar de 70 mil dólares, más al valor del lote. Para llegar a una vivienda hoy hay que contar con 83 u 85 mil dólares. Hoy el crédito PROCREAR para lo único que sirve es para hacer la platea, los muros y el cerrado perimetral, pero falta todo lo de adentro”, advirtió.
“Por una cuestión de mayor demanda y menor oferta, también se disparan los precios de los alquileres. Durante la pandemia hicimos un análisis en mi oficina porque llamaba la atención tanta gente buscando vivienda. A veces uno atendía a una persona que había sido cliente y en otra oportunidad a su mujer, porque se separó mucha gente en Río Grande, es decir que hoy en vez de una persona buscando alquiler hay dos. No conozco propiedades que estén vacías y lo que tenemos no alcanza a desocuparse que ya se alquila”, dijo.
“Con las ventas, está pasando que mucha gente se está yendo, ya tienen 20 ó 25 años en la isla, o quieren vender la casa porque los chicos emigraron y les quedó grande; pero hoy vender en un barrio residencial, barrio Aeropuerto, barrio Mutual, barrio Buena Vista, donde hay lotes importantes, son propiedades que arrancan en los 150 mil dólares. Hoy nadie puede comprar eso”, manifestó.
Alquileres temporarios
Consultado sobre los alquileres temporarios, dijo que “nosotros trabajamos mucho con departamentos amoblados y el fin es distinto. Un departamento de 40 metros cuadrados en una zona residencial cuesta 45 mil pesos, pero ese mismo departamento si se alquila amoblado hablamos de 75 mil pesos. Ese tipo de alquiler hoy lo contratan las empresas y está habiendo un movimiento económico bastante grande.Río Grande no es una ciudad turística y sabemos que desde fines de mayo hasta los primeros días de agosto no se puede construir. A partir de esa fecha empieza el movimiento fuerte, pero están esos meses en que estos departamentos no se alquilan tan fácilmente”, señaló.
Ley de alquileres
Respecto de la ley de alquileres, afirmó que “perjudicó a las tres partes, tanto al profesional que interviene como al propietario y al inquilino. El propietario termina poniendo precios por las dudas, porque la inflación es garrafal; el inquilino queda obligado a alquilar a ese valor, y cuando llega el momento de la actualización anual termina siendo malo para el inquilino. Hoy estamos hablando de un 68% de aumento. La suba del alquiler es importantísima y al propietario tampoco le sirve si su propiedad queda vacía. Si se va de 40 a 75 mil pesos no hay gente que pueda alquilarla. Entendemos que la modificación tiene que ser inminente y que permita una negociación entre el inquilino y el propietario, como ocurrió siempre. Para todo esto tiene que participar el Estado con algún beneficio impositivo que entusiasme al propietario a poner esa vivienda en alquiler y controlar que el valor no sea exagerado”, planteó.
“Yo trato de ponerme en el lugar del propietario y del inquilino. El inquilino tiene derecho a una vivienda digna, paga un precio y la vivienda tiene que cumplir con ciertos requisitos”, sostuvo.
Proyecto de Von der Thusen
Consultado sobre el proyecto de ordenanza que presentó el presidente del Concejo Deliberante y se trataría en 30 días, Saavedra indicó que “tenemos prevista una charla para el lunes con el concejal. En la ordenanza propone asesorar al inquilino con respecto al contrato de locación. En su momento estaba funcionando la cámara de inquilinos, que antes se ocupaba de esto, y buscan resolverlo de manera voluntariosa entre las partes, como una especie de conciliación. El procedimiento no va a estar mal siempre que sea el correcto, porque hay mucha gente que asesora sin conocimiento. Nosotros estamos a disposición para colaborar y es importante hacer un trabajo en conjunto porque las inmobiliarias respondemos al propietario”.
Pocos fideicomisos
También se les consultó sobre la alternativa de fideicomisos de pozo y Navarro observó que por ahora no hay iniciativas de este tipo que le puedan interesar a la gente“por la cantidad de habitaciones de los departamentos que se están construyendo. Las empresas que buscan una inversión a veces se adaptan a esta situación y otras no. No he visto fideicomisos que sean del pozo desde el inicio, sino que se van articulando en el proceso. En Ushuaia sí es más común”.
Expensas, otro gasto
En el caso de los departamentos, hay que agregar otros costos fijos al alquiler. “Además del alquiler está el pago de expensas, que es un extra para el mantenimiento del edificio -dijo Saavedra-. No es lo mismo pagar alquiler y servicios que además el seguro del edificio, el mantenimiento, y por supuesto encarece el número final. Hoy no son 40 mil pesos de alquiler, porque hay que sumar gas, luz, internet, expensas, y el número termina en 55 mil pesos. Si tiene cochera, es una unidad funcional más y tiene expensas propias. La expensa puede ser de 10 mil pesos y la cochera generalmente es un 30 ó 40%, es decir que son 3 ó 4 mil pesos más. Un departamento de 40 mil pesos se va a 65 mil o más, sumando servicios”, estimó.
En cuanto al valor de los terrenos, dijo que “históricamente la parte más cara de Río Grande fue la plaza, y hablamos de 1.000 dólares el metro cuadrado, hoy hablamos de 800 dólares el lote en la zona más cara. Depende de la ubicación, si está en un corredor comercial”.
Menos morosidad
En materia de morosidad, Navarro afirmó que la situación “está bastante bien, comparado con la pandemia o la post pandemia, que se había acrecentado muchísimo. Hoy la gente puede pagar su alquiler”.
Patricia Vaquera apuntó que le tocó “filtrar los candidatos para garantizar al propietario que sean cumplidores. Por ahora todos cumplen”; mientras que Saavedra repasó los requisitos: “El inquilino tiene que presentar un recibo de sueldo o certificación de ingresos si trabaja de manera independiente. Toma mucha relevancia la antigüedad y el valor de los ingresos. El alquiler debe ser igual al 30% del sueldo, lo mismo pasa con el análisis del garante. Para ingresar se pide el mes de alquiler, el mes de depósito y, si es a través de una inmobiliaria tiene que pagar los honorarios, que es el 3% del valor del contrato, que se hacen por tres años y se actualizan por un índice relacionado con el IPC y el incremento de los trabajadores del Estado. Los contratos se actualizan una vez al año. La ley prevé la contratación por un tiempo menor, por cuestiones puntuales, y esa razón debe estar plasmada en el contrato. El mínimo legal son tres años”, concluyó.
Sobre Patricia Vaquera Herzog
Nacida en Río Grande. Es egresada de la Universidad Siglo 21 como Martillera y Corredora Inmobiliaria.
También egresada de La Universidad Argentina de la Empresa (UADE) en la Licenciatura de Relaciones Públicas e Institucionales.
Miembro del Tribunal de Disciplina de la Departamental de Río Grande del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores
Actualmente prestando servicios por cuenta propia en el rubro de la venta inmueble a través de V A Venta Inmobiliaria.
