El abogado de la Cámara Inmobiliaria de Ushuaia, Claudio Fernández, consideró que la problemática de los alquileres no tiene que ver con la Ley de Alquileres sino con el proceso inflacionario que atraviesa el país. Además, remarcó que “hace muchos años que en Tierra del Fuego se ha reducido la construcción de viviendas sociales y a esto se suman los alquileres para turismo que no tienen demasiado control. Hay muchas viviendas que no estarían en condiciones legales para ser alquiladas y sin embargo lo están”. Asimismo, sostuvo que la Ley de Alquileres fue bien recibida por los propietarios e inquilinos, pero el aumento de precios genera que la problemática e incertidumbre sea cada vez más grande. “Con un Estado que no puede o no sabe frenar la inflación, tampoco va a solucionar el problema de los alquileres”.
Ushuaia. – La problemática habitacional y la situación de los alquileres continúa siendo uno de los principales temas de preocupación para la ciudadanía de Tierra del Fuego e indudablemente es un escenario que se replica en todo el país.
Mientras tanto, el Gobierno Nacional evalúa suspender la aplicación de la Ley de Alquileres y a incertidumbre de los propietarios e inquilinos, es cada vez más grande.
Al respecto, el abogado de la Cámara Inmobiliaria de Ushuaia, Claudio Fernández, dialogó con Radio Nacional Ushuaia donde expresó que “los alquileres parecen ser uno de los tantos problemas sin solución que tenemos en Argentina. Nos han hecho muchas consultas respecto a los proyectos de modificación de la mecánica de contratación de alquileres para vivienda y en general yo sostengo que tenemos una costumbre de creer que la ley modificada puede cambiar la realidad y en la práctica es totalmente al revés. Habrán observado que, por ejemplo, se ha hablado de aumentar la pena en los delitos y nunca bajó los delitos o bajar la edad de imputabilidad y eso no modificó la realidad”.
En este sentido, remarcó que modificar la norma que regula los alquileres “no va a cambiar la realidad porque el problema es más grave y más de fondo. La ley de alquileres no es más que una modificación del código civil y comercial. Si se habla de derogar la ley de alquileres, estamos diciendo de volver a la figura básica del código civil y comercial que es retrotraer a los plazos mínimos de dos años. No sé el efecto de los proyectos, pero no modifica la realidad en cuanto a la falta de oferta, incremento para propietarios e inquilinos; no veo que la solución sea modificar la ley”, reiteró.
Asimismo, indicó que “en esta modificación que se hizo con la llamada Ley de Alquileres, hay un elemento que nadie tiene en cuenta y es que se derogó la prohibición de indexar y ahí está el elemento principal. No es malo que la norma haya previsto elevar los mínimos a tres años para todos los tipos de contrato, tampoco es malo que establezca una pauta que actualice con un índice que fija el estado por inflación e incremento salarial. Hay un montón de cosas de la ley que no son malas, pero lo que está muy mal es la realidad. Estamos en un contexto inflacionario y si esa pauta que fija el Banco Central, hubiese sido más razonable, porque el contexto hace que el incremento sea antes de la vigencia de la ley de un 15 o 17 por ciento semestral, hoy estamos en un 114% anual. El problema es la inflación y no la ley. En este escenario inflacionario es imposible que los contratos no se actualicen, pero la pauta tiene que ir de la mano de la realidad económica general”.
Para el Dr. Fernández, “con un Estado que no puede o no sabe modificar el problema de la inflación, no va a solucionar el problema de los alquileres”.
Consultado sobre qué escenario prevé para los contratos vigentes si el Gobierno Nacional avanza con el decreto de derogación de la actual Ley de Alquileres, indicó que dependerá “del modo en que se realice la derogación. Muchas veces, una norma que deroga a otra, tiene una cláusula de disposiciones transitorias que dicen que esto se aplica hacia el futuro. En principio, debería ser aplicable a los contratos no vigentes, es decir, a los nuevos, pero también podría incluir que afectaría las relaciones no cumplidas de los contratos en curso. Podrían poner un tope al índice, pero todo intento regulatorio de ese estilo, tiende a fracasar. Siempre ha pasado, pero no implica que lo vuelvan a intentar”.
La implementación de la Ley de Alquileres y su repercusión
Según comentó el abogado de la Cámara Inmobiliaria de Ushuaia, “esta modificación de la Ley de Alquileres fue un proyecto mirado con buenos ojos por ambos lados de la relación contractual porque los propietarios entendían que era necesario no dejar estimar a ‘ojo’ de cuánto iba a crecer el contrato de locación, y por otro lado, el inquilino también sentía que iba a tener un tope que lo iba a fijar el Banco Central, pero lo que pasa es que el índice es sincero en función a la realidad, pero no va de la mano de las posibilidades de pago.
En este sentido, agregó que “también hay una retracción del mercado en cuanto a oferta que afecta a los valores iniciales de los contratos. El problema no está solo en el valor de la actualización anual sino también en el valor de inicio. Si yo tengo pocos inmuebles en oferta locativa, los pocos que hay, se van a cotizar muchos más”.
“Hace muchos años que en Tierra del Fuego se ha reducido la construcción de viviendas sociales y se suman los alquileres para turismo que no tienen demasiado control entonces hay muchas viviendas que no estarían en condiciones legales para ser alquiladas para el turismo y sin embargo lo están. Hay una cantidad de inmuebles muy importante que se encuentran en internet y nadie los controla. Son muchas las variables que hay que tener en cuenta y no es solo la ley, de hecho, creo que la ley es lo menos importante en este problema. Hay más dificultades de acceder, pero el que ha accedido trata de negociar para poder mantener el vínculo contractual porque es muy difícil conseguir otro. No hemos notado que haya habido un mayor incremento de desalojos o ejecuciones de alquileres. Mentiría si digo que es así, de hecho, sucede menos que antes”.
El Dr. Fernández sostuvo que “si yo restrinjo la habilitación de inmuebles turísticos, al que nunca pensó en ir habilitando no lo afecta y va a seguir explotándolo igual. Siempre atacamos al regular y al que no está en regla, no lo controlo. Si la sanción de parte del Estado sucede realmente de manera significativa, esto podría palear algunos inmuebles que están dedicados al turismo de forma irregular. Una política de incentivos individuales para fomentar las viviendas para alquileres permanentes, sería una medida para que algunos inversores que tienen inmuebles en cantidades, salgan de un mercado para meterse en otro. Controlar lo ilegal, incentivar lo legal y no poner trabas porque el mercado marginal, a veces, es mucho más grande que el mercado legal. El control estatal es fundamental. Debe haber un control y solucionar el problema de fondo que tiene que ver con las políticas económicas inflacionarias”.
Por último, se refirió a en qué estado se encuentran aquellos inquilinos y propietarios teniendo en cuenta que, hasta el momento, la suspensión de la ley de alquileres por parte del Gobierno Nacional continúa siendo analizada y hay quienes sostienen que solo se trataría de un anuncio, mientras desde el oficialismo y parte de la oposición aseguran que saldrá el decreto que pondría “en pausa” la actual normativa. “Siempre digo que ser argentino no es una nacionalidad sino una aventura”, ironizó.
“Esta sensación de incertidumbre permanente que a veces dura años o quince días, es parte de nuestra vida. No hay una respuesta para eso. Yo tengo un pálpito personal y es que, creo, no va a haber ninguna modificación sustancial porque el problema no es la ley sino el fondo de la cuestión. Nos han demostrado que se han tomado medidas peligrosas para todos. Es una pregunta recurrente de propietarios e inquilinos, pero yo creo que no se va a modificar nada hasta después de las elecciones, pero estos anuncios generan una bomba y la gente no sabe qué hacer”.
