El representante del Colegio de Martilleros de Río Grande analizó el panorama del mercado inmobiliario y estimó que casi el 50% de la población de Tierra del Fuego está alquilando, en base a datos del censo 2022. No hay oferta ni políticas de Estado que permitan acceder a un crédito para la construcción de viviendas. En el caso de los propietarios, localmente están vendiendo sus propiedades en Río Grande para comprar en Ushuaia y sumarse a los alquileres temporarios. Si son inversores, prefieren invertir en Uruguay, el norte de Brasil o Miami. La reforma a la ley de alquileres opera apenas como “un paliativo” que no resuelve la cuestión de fondo.
Río Grande.- Mauricio Saavedra, representante del Colegio de Martilleros en la ciudad de Río Grande fue consultado por Radio Universidad 93.5 y Provincia 23 sobre la reforma a la ley de alquileres aprobada por la Cámara de Diputados, que ahora se debate en el Senado. Dijo que “el martes pasado tuve la suerte de participar de una reunión en el Senado con el interbloque de Juntos por el Cambio. Fueron invitados todos los que forman parte del sector inmobiliario, como la Cámara de Construcción Argentina, la Cámara de Desarrollos Inmobiliarios, la Cámara Inmobiliaria Argentina, el COFESI que es la entidad a la cual pertenecen todos los colegios, justamente para debatir e informar sobre datos más precisos con relación a la modificación presentada por la minoría, en este caso Juntos por el Cambio. Lo que se quiere modificar es el plazo del contrato, llevarlo a dos años, y poder hacer una actualización escalonada, en cuatro, seis o doce meses, y manejar esto de manera privada como se maneja en cualquier tipo de contrato entre el locador y el propietario”, indicó. Aunque se apruebe en la Cámara Alta, esto no resuelve la cuestión de fondo, consideró.
“Los precios y la falta de ofertas se deben a múltiples factores, primero la falta de crédito que no permite la rotación de inquilino a propietario, y el marco inflacionario que es terrible. La ley que hoy tenemos vigente es la 25.551 y es bastante complicada. Esta reforma es un paliativo, si sale con estas modificaciones va a funcionar como un paliativo y no va a resolver el problema de fondo”, manifestó.
“El propietario hoy tiene una vivienda para alquilar y el costo va a ser actualizado en un año, no sabe a qué valor, porque depende de un índice que lo pone el Estado. El precio inicial ya se ve condicionado, por eso ante la incertidumbre lo que hace es poner un valor mayor a lo que puede ser el valor de mercado. Esta reforma va a beneficiar al inquilino porque, al tener la previsión de que va a haber una actualización al cuarto o sexto mes, el propietario va a considerar el valor inicial. Eso es lo que en principio viene trayendo el desfasaje de precios desde hace tiempo. Pero va a ser únicamente un paliativo, porque lo que hay que hacer es generar oferta para que haya más elección, y generar incentivos a favor del propietario para que quiera poner ese inmueble en el mercado inmobiliario. Lo que estamos necesitando hoy es que haya propiedades en el mercado, para eso hay que beneficiar en algo al propietario, que genera una renta con eso”.
Cabe mencionar que INFOBAE publicó la semana pasada un informe con el detalle de viviendas disponibles en las principales ciudades y Tierra del Fuego aparece dentro de las que menos oferta de vivienda tiene. “En esta reunión el COFESI metió a todos colegios, desde Jujuy a Tierra del Fuego, y todos coincidimos en lo mismo, que es la falta de oferta. Nosotros tenemos características distintas con relación al resto. Ellos tienen muchísima falta de oferta de propiedades, porque hay entre un 35 y un 40% de propietarios que han retirado esa oferta del mercado inmobiliario. En Río Grande no es tan así. En mi inmobiliaria tenemos muchas propiedades, la mayoría de los propietarios es gente que ya no vive en la isla, tiene esa vivienda como una jubilación, entonces necesitan tenerla alquilada”, explicó.
“Lo que se está dando hoy es que hay contratos que se están venciendo y lo que nos está pidiendo el propietario es prorrogarlos a los efectos de ver qué pasa con la modificación de la ley. Es distinta la situación de Buenos Aires o de Córdoba, donde nos consta que el propietario directamente ha sacado las viviendas del mercado”, dijo.
“Si me preguntan cuántas viviendas están desocupadas hoy, yo calculo que andamos entre las 30 y 45 viviendas desocupadas en oferta en la ciudad de Río Grande. Es tanta la necesidad que hay que no se ven publicaciones sobre disponibilidad de inmuebles. Antes de la devaluación, una propiedad que estaba en 120 mil pesos, de golpe y porrazo pasó a 150 mil, pero la demanda es tan grande que hace que esa propiedad se alquile”, sostuvo.
“La demanda en Río Grande es altísima porque sigue entrando gente que viene a probar suerte, hay mucha gente del norte del país y no tenemos disponibilidad ni rotación de inquilinos a propietarios porque no hay crédito. La Cámara de la Construcción me decía que el problema que tienen es que no están construyendo ni para el inversor, porque no le conviene invertir en Argentina, ni para el consumidor final. Es preocupante el tema y muy complejo”, subrayó.
Fuga de capitales
Como dato, aportó que los inversores están eligiendo ciudades del exterior para la construcción o adquisición de viviendas. “Otro dato importante es que hay mucha oferta de Uruguay, también hay un cliente mío que compró en Brasil, ni hablar de Miami que tiene condiciones impositivas para poder hacerlo. La realidad es que no quieren invertir en Argentina porque la renta que genera es poca y a la vez es mucha para el que tiene que pagar. No le rinde al propietario porque con la renta que tiene hoy demora mucho en recuperar la inversión. El tema es complejo y no hay políticas públicas tomadas con seriedad”, lamentó.
“En lugar de invertir en Argentina me consta que hay gente que ha comprado en Uruguay o en Miami, donde tiene una renta del 14% anual, también en la zona norte del Brasil donde las propiedades tienen un rendimiento mucho mayor. Eso es lo que está ocurriendo y, mientras nuestros gobernantes no se ocupen de lo que realmente se tienen que ocupar, esa fuga va a seguir estando y cada vez va a ser menor la inversión inmobiliaria”, advirtió.
“Si hablamos en términoa de igualdad, podemos comparar un departamento en la ciudad de Ushuaia y es mucho más rentable alquilar ese departamento en Uruguay o en la parte norte de Brasil, y el valor de la propiedad es similar. Eso me consta porque he visto los números. Me llegan ofertas del exterior donde se puede ver el rendimiento”, dijo.
Vender en Río Grande para comprar en Ushuaia
Otro fenómeno que comentó Saavedra tiene que ver con el mercado interno de la provincia. “En Río Grande una propiedad vale el 60 ó el 70% de lo que vale en Ushuaia, por el destino turístico que tiene Ushuaia. Con el precio del dólar, cualquier turista extranjero es millonario en Argentina. Ushuaia tiene valores similares a Uruguay en cuanto al alquiler diario, pero objetivamente el valor del rinde es mucho mayor en el exterior que la inversión que se tiene que hacer. El censo de 2022 arrojó un número para tener miedo, porque en Tierra del Fuego y Buenos Aires hay un 52% que son propietarios y estamos hablando de la mitad de la población que no tiene vivienda propia. Es muchísimo y esto se debe a la falta de crédito. Para una vivienda de 100 metros cuadrados, donde puede habitar una familia de 4 ó 5 personas, estamos hablando de 800 dólares el metro cuadrado, más materiales y mano de obra. Para hacer una casa de 100 m2 hablamos de 80 mil dólares más un terreno de 15 mil dólares, es decir que son 95 mil dólares. El banco presta el 70% y el que quiere construir tiene que tener el 30%. Hay que sacar el cálculo de la cuota que van a pagar y lo que van a terminar pagando, porque ningún banco va a dar una cuota fija que no esté sujeta a alguna actualización. El tema es complicadísimo y lo único que va a hacer esta ley es paliar la situación para que en el mediano plazo se vaya acomodando el mercado; pero si no tentamos a los propietarios y a los inversores para que puedan invertir en el mercado inmobiliario y que eso genere ofertas para el inquilino, vamos a seguir como estamos”, pronosticó.
“Hoy yo estoy vendiendo departamentos en Río Grande de gente que está comprando en Ushuaia. En Ushuaia hay más de 23 proyectos y a los que están construyendo con todo este tema inflacionario se les han ido los números por las nubes. Hace tiempo que se está vendiendo en Río Grande para comprar en Ushuaia, porque la renta en Río Grande no es la misma. Lo que se compra en Ushuaia es para alquiler temporario. Ya sea alquiler en temporario o permanente, Ushuaia sigue siendo más rentable”, aseguró.
“Yo hace rato que no escucho que haya un trabajo mancomunado para formar un fideicomiso para la construcción de viviendas. De lo que estoy seguro es de dos cosas, que acá nos sobra tierra para construir y el tema es el valor. Si no hay un subsidio o no interviene el Estado en el subsidio del crédito que se vaya a tomar, no hay forma de poder llegar a una vivienda. No cierran los números por ningún lado, porque los materiales marcan el valor de la construcción y eso viene subiendo más rápido que la inflación. Tengo gente conocida que se dedica a la construcción y, antes que ahorrar en dólares, les conviene comprar bolsas de cemento o hierro si tiene dónde guardarlo, porque no dan los números. Hoy por hoy la única forma de fijar una cuota es que sea dolarizada. No hay otra forma y no hay políticas públicas serias. No estoy cargando las tintas sobre el gobierno provincial y mucho menos sobre el gobierno municipal, sino que esto viene de más arriba. Todo lo que ha sido el PROCREAR ha sido un fracaso, porque con el crédito que otorgaron se cubría el 30 ó 35% de la vivienda. Con los créditos UVA es imposible y nadie tomaría un crédito a una tasa que va a tener una variación totalmente irreal. En el caso de los automóviles están dando financiación a 120 cuotas, que son diez años y es una locura, porque se termina pagando diez veces lo que vale el auto. De la misma forma ocurre con el mercado inmobiliario, porque es muy difícil manejarlo. Los vehículos que están ofreciendo con esa forma de financiación pueden estar en 7 millones si hablamos de algo básico. Si imaginan la parte inmobiliaria, no alcanza la vida para pagarlo”, planteó.
“La tendencia hoy es a que desaparezca el crédito hipotecario. Lo primero que hay que hacer es combatir la inflación, que es lo que marca toda la economía. Ese es el primer freno, después tiene que haber participación del Estado y subsidio de parte de los créditos pero con créditos que realmente sirvan y que se puedan pagar. Hace 5 ó 7 años atrás yo trabajaba en la Inmobiliaria Tierra del Fuego y teníamos gente que nos compraba un terreno, alquilaba el inmueble donde vivían, y a partir de eso iban construyendo su casa a través de un crédito. Hoy no hay forma de hacerlo, por eso tenemos muchos terrenos que están vendidos pero las construcciones son muy pocas. La gente no ha podido seguir construyendo por los precios que se están manejando”, concluyó.
