Uno de los integrantes del Colegio de Martilleros, Sergio Arroqui, aseguró que la intención de regular los alquileres temporarios por parte del Concejo Deliberante de Ushuaia va a generar un efecto contrario al buscado. Aseguró que no fueron convocados, como conocedores del mercado inmobiliario, y que para lo único que va a servir la regulación es para generar más estructuras políticas de control. Invitó a los políticos “a estudiar un poco el tema, a capacitarse e informarse”.
Río Grande.- Sergio Arroqui, integrante del Colegio de Martilleros, se refirió por Radio Provincia al debate que se está dando en el Concejo Deliberante de Ushuaia, vinculado con la regulación de alquileres temporarios. Opinó que quizás “tienen buenas intenciones, pero no significa que vayan por el andarivel correcto”.
“Nuevamente están yendo hacia la dirección equivocada, porque regular, restringir, limitar, lo único que hace es achicar la oferta. Es lo que están buscando como objetivo, pensando que de esa manera van a incrementar la oferta en el alquiler permanente, y eso no sucede. De hecho, lo demostró la ley de alquileres, que restringió la oferta, hizo que se encarecieran los precios y que desaparecieran los alquileres del mercado. Con la desregulación y la derogación de la ley de alquileres mediante el DNU, vemos que se incrementó muchísimo la oferta y se empezó a estabilizar un montón el mercado. El mercado se ha ido auto regulando favorablemente, así que está claro que el camino de las regulaciones restrictivas lo único que trae como consecuencia es la salida de propiedades del mercado”, advirtió.
“Si achican la oferta del alquiler temporario, la demanda sigue constante, y esto lo único que hace es encarecer los valores. A menor oferta e igual demanda, aumenta el valor. Al aumentar los valores, es más seductor para el propietario de alquiler permanente pasarse al temporario. Esto va a hacer que inclusive desaparezcan cada vez más los alquileres permanentes”, planteó.
“No es ese el camino, al contrario, tienen que ir a la inversa. Tienen que impulsar a que haya el máximo de temporarios posible para saturar el mercado y lograr que la oferta sea tan grande que se sature. Al saturarse, baja la rentabilidad y los valores de transacción. Eso, con la desregulación de alquileres, va a permitir que los alquileres permanentes mantengan mejor los valores y que muchos temporarios se vuelquen al permanente”, explicó.
Un trabajo esclavo
Arroqui además comparó la tarea que implica administrar un alquiler temporario con uno permanente. “Hay que invertir y mantener un alquiler temporario. La administración del temporario es mucho más esclava. El permanente prácticamente no demanda atención, más que controlar que esté todo al día y cada tanto se pasará a revisar la propiedad para que esté todo en orden y nada más. En el temporario hay que recibir gente, controlar todas las semanas, dos veces por semana y a veces más, ver que esté todo en orden, que se haga la limpieza, hacer el check in, el check out. Es otro tipo de gestión, mucho más esclava”, diferenció.
También dio cuenta de la inversión que requiere el equipamiento de un temporario. “Hoy la actualización de los alquileres permanentes va a mantener el valor un poco más estable, porque no se va a congelar por un año. Eso hace que se acerquen las dos líneas. Hoy para equipar un departamento hay que poner más de tres mil dólares por lo menos. Entonces, ponerlo en marcha también tiene un costo y lleva varios meses hasta que empieza a tener rentabilidad. La ocupación va a depender de las review, de que tengan buenas fotos, de la ubicación, hasta que el mercado lo va aceptando y empieza a funcionar. El alquiler permanente no, se alquila la propiedad y al día siguiente el propietario tiene la plata”, dijo.
Más gasto político
De concretarse la regulación, adelantó que servirá para generar más estructuras políticas de control. Las consecuencias del exceso de regulación “quedaron demostradas con la ley de alquileres. Para lo único que va a servir es para que haya personas en situación de control, para armar estructuras políticas, al divino botón, porque no es necesario. Al mercado hay que dejarlo libre porque se regula solo. Si hay rentabilidad en un nicho, va a seducir, la gente va a invertir, hasta que por una nueva posición de mercado baje la rentabilidad. Las curvas de oferta y demanda varían en forma permanente y, si la rentabilidad baja demasiado, algunos operadores se van a retirar de ese nicho. Irán en busca de otro nicho más rentable, menos esclavo, porque la diferencia de rentabilidad no es tanta, y en este caso se volverían al permanente”, expresó, reiterando que “van por el camino contrario, porque la dirección es la inversa”.
Sin convocatoria
A pesar de ser uno de los sectores directamente involucrados, Arroqui aseguró que no fueron convocados por el Concejo Deliberante. “Ayer por la mañana dijeron que nos habían convocado y eso no es verdad. A nosotros no nos convocaron. Igual cuando el Concejo Deliberante o la política tienen algo en la cabeza, tampoco son personas que escuchan demasiado. En la Legislatura fuimos a hablar cuando se trataba la declaración de emergencia habitacional, dijimos que en menos de diez días iban a derogar la ley de alquileres y que todo lo que estaban legislando iba a caer en abstracto. De hecho, cayó en abstracto y legislaron en el aire porque hoy es inaplicable. Aparte, muchos desconocen lo que decía la normativa, incluido el Concejo Deliberante. Hay dos leyes que tienen que ver con alquileres y las derogaron, la 27221 tiene dos artículos y decía que los alquileres por debajo de los tres meses era un alquiler temporario y se regían por las normas de hospedajes. Eso fue derogado y hoy está libre, no se rige más por ninguna norma. Tienen un gran desconocimiento y esto es nacional. Como ley nacional no pueden ir en contra”, sentenció.
“Se está buscando liberar los mercados para que tengan libre acceso de entrada y salida y para que sea mucho más fluido, no se puede ir en contra de lo que se necesita para ayudar a la población”, insistió.
Ushuaia y Río Grande
Respecto de la situación de Ushuaia y Río Grande, dijo que “cambia bastante en Río Grande, más que todo en los precios de equilibrio. A pesar de que estamos a 200 kilómetros, los precios de los alquileres e inclusive los de compra-venta, son muy distintos. Ni hablar de Tolhuin, porque son precios mucho más bajos”.
“El metro cuadrado de los terrenos y de las construcciones están por debajo de Ushuaia. Se han acercado un poco con relación a lo que era antes pero igual siguen por debajo de los valores de Ushuaia. En Río Grande pueden tener otro tipo de planificación respecto de la urbanización, porque no tienen restricciones. Nosotros estamos restringidos por la montaña, por la dificultad de poner servicios en terrenos con tantos desniveles, hacer calles es mucho más costoso. Hay que mirar cuántos edificios se están construyendo en Río Grande y cuántos se están construyendo en Ushuaia. Ahí vamos a ver por qué un mercado sigue pujante y el otro está más recesivo. A Río Grande no le llega el turismo y no tiene productos turísticos para ofrecer tampoco. A Ushuaia le están faltando más productos turísticos para retener más tiempo a los turistas”, señaló.
Finalmente se esperanzó en que “nos convoquen, porque hasta ahora no hemos tenido ningún tipo de noticia al respecto y nos estamos enterando de todo esto por los medios. Formalmente no tenemos nada. Están desconociendo el comportamiento del mercado. Esta gente desconoce los números. Hoy los números indican que el 48% de los alojamientos de Ushuaia son alquileres temporarios. Estimamos que para fin de este año vamos a estar superando el 50%. Eso sucede porque hace por lo menos diez años que no se construyen hoteles. Vemos que se sigue incrementando la llegada de turistas que demandan alojamiento y no los podemos alojar en la calle. Por eso es incoherente y contradictorio querer seguir trayendo turistas para que traigan dinero, para que se queden más tiempo en el caso de los extranjeros, porque para eso necesitamos más alojamientos. El único que hoy está dando respuestas es el privado desde la construcción de los edificios nuevos, porque la demanda de mercado hace que todavía eso funcione. Si lo van a restringir, tendrían que empezar a suspender vuelos y que dejen de venir los turistas. Se tendrían que sentar a pensar cuál es la proyección que tienen para Ushuaia, porque van a contramano de lo que Ushuaia necesita. La realidad es que los números mandan y el privado lo único que hace es dar respuesta a lo que el mercado demanda. Nadie va a invertir dinero en cosas que no funcionan y eso es matemático. Por eso los invito a los políticos a estudiar un poco el tema, a capacitarse e informarse, y tener actividades más integradoras, escuchando a las personas del rubro, que somos especialistas en esto”, concluyó.
