Noemí García, titular de Soluciones Inmobiliarias, expuso el panorama del mercado inmobiliario en la zona norte, donde ya no se consiguen propiedades en alquiler y hay una alta demanda, por el fenómeno de “convivencia extrema” durante la pandemia. Las operaciones de venta son escasas o nulas y, de acuerdo a la nueva ley de alquileres, habría un perjuicio para el inquilino: hasta ahora se ajustaba el 12,5% semestral y la nueva ley habla de un promedio de inflación y ajustes salariales, que podrán rondar el 30% anual.
Río Grande.- La titular de Soluciones Inmobiliarias, Noemí García, dialogó con Radio Universidad 93.5 sobre la situación del mercado inmobiliario y el impacto que tendrá la nueva ley de alquileres, llamativamente perjudicial para el inquilino.
Recordó que la nueva ley establece “contratos cada tres años, aumentos en forma anual, y hay un promedio entre el ajuste salarial y el índice de inflación. También hay una modificación respecto del mantenimiento de las viviendas, el tiempo en que se debe realizar, que es de 24 horas. Todo eso se aplicará de acuerdo a la normativa vigente”.
Puso en duda el beneficio para los inquilinos, que fue el espíritu con el que se sancionó. “El beneficio debería ser mutuo. En Río Grande no sé si beneficia tanto a los inquilinos, con respecto a los incrementos, y lo vamos a saber dentro de un año. El incremento que teníamos era un 12,5% semestral, lo que daba un 25% anual aproximadamente. Hay que esperar un año y veremos si lo supera. Con el índice de inflación que estamos teniendo, más los ajustes salariales, no sé si va a beneficiar al inquilino. En este caso beneficiaría al propietario, no al inquilino”, avizoró.
“Para mí es mucho mejor, porque nosotros aplicábamos un 12,5% semestral, y considero que es mucho más bajo por lo que vemos que está aumentando el índice de inflación, y los salarios acompañan también. Si acompañan, vamos a hablar no ya de un 25% sino de un 30% seguramente, y va a haber que acatarlo”, advirtió.
Demanda extrema
Contrariamente a un panorama de crisis, la demanda de alquileres se disparó por el efecto de “convivencia extrema” durante la pandemia, y prácticamente no hay propiedades disponibles. “El hecho de haber estado en cuarentena cada uno en su casa sin poder salir, ha ayudado bastante a que cada uno quiera independizarse. La convivencia extrema ha hecho que muchas personas se hayan separado o, si vivían con la familia, han querido tener su propia casa. Es una realidad, no hay casas para alquilar y la gente está desesperada por obtener una vivienda. Realmente nos faltan”, dijo.
“En esos casos al haber una demanda tan grande los valores de los alquileres van subiendo, pero no sólo por eso, sino que al ser por tres años los contratos y el aumento es anual, automáticamente cuando uno quiere alquilar una propiedad tiene que calcular ese valor. Lo veo como una desventaja cuando quisieron hacer esta ley, porque no han beneficiado mucho a los que tenemos que alquilar. A mí me caben las generales de la ley porque también alquilo donde estoy”, observó.
“El propietario analiza que por un año no puede tocar el valor, y con todo lo que está sucediendo, con las cosas que aumentan tanto, la nafta, la mercadería, no rinde como antes, y tienen que calcular el alquiler anual”, explicó.
En síntesis, el inquilino deberá afrontar alquileres más altos y ajustes más elevados en forma anual, de acuerdo a este primer análisis de García. Pese a la cuarentena, el promedio de alquileres se mantuvo: “No podemos comparar este mes con el mismo mes del año anterior, porque hubo meses en que no pudimos hacer nada. Hay que sacar un promedio del semestre y más o menos estamos igual. Lo que no se hizo antes se estuvo haciendo después de que nos liberaron y se pudo trabajar, y que permitieron las mudanzas”, señaló.
“Si se saca un promedio del mismo mes del año pasado a este, tengo que decir que bajó, porque antes se podían hacer más alquileres; pero al haber meses sin movimiento, con más movimiento en los últimos, en promedio estamos más o menos igual”, reiteró.
“Nosotros trabajamos hasta el 20 de marzo, volvimos el 11 de mayo, en junio tuvimos mucho movimiento, julio fue bajando por la alta demanda pero hubo movimiento, en agosto no guardamos de nuevo, volvimos en septiembre y lo que había en plaza otra vez se acabó”, repasó, y aseguró que “hoy a los dos días a lo sumo ya se alquila una vivienda, es más, están esperando las que se van a desocupar para poder alquilar”.
Esperando las torres
También se le preguntó sobre las doce torres construidas en Río Grande, si están todas ocupadas o a terminar, y cómo va a incidir en el mercado. “Esto va a beneficiar porque se necesita vivienda. Tenemos algunas torres en construcción y se atrasó en este período que no se pudo trabajar. Por supuesto va a haber más oferta cuando se terminen. Además las torres jerarquizan la ciudad, le dan otro ambiente, de una ciudad más moderna. Por supuesto que va a haber más oferta y eso tiene que ayudar a quien quiera alquilar, porque no son tan altos los valores”, indicó.
Donde se pueda
Ya no hay demasiados requisitos de parte de quienes buscan alquilar, otro fenómeno de la alta demanda y la escasa oferta: “Al principio vienen con ciertas exigencias, como determinado barrio. Cuando no hay, agarran lo que venga”, dijo.
Distinta es la situación de los locales comerciales. “Hay varios cerrados, porque no han podido trabajar, unos son los gastronómicos, otras las mueblerías. Son los más complicados, porque ni siquiera pudieron abrir las puertas. Algunos han mantenido los locales, pero al no poder trabajar los tienen que entregar. No hay demanda de locales porque no se sabe si hoy trabajamos y el mes que viene nos cierran. Quizás algún negocio que vende comidas, pero los restaurantes no pudieron trabajar más”, manifestó.
Sacando los locales, en materia de vivienda “hoy prácticamente no tenemos nada. En promedio está en 12 mil pesos un departamento de un dormitorio, y varía según la zona, la antigüedad y el modo de construcción; luego cada uno debe pagar los servicios de acuerdo a lo que consume”, informó.
Venta de propiedades
Como contraste al fenómeno de alquileres, las operaciones de venta son casi nulas. “No tenemos valores de referencia. Lo que pude observar en estos últimos 15 días es que, al haber cerrado la compra de dólares el gobierno, hay una inversión volcada al ladrillo y a la tierra. De a poco van consultando por inversiones, porque hay que ir por ese lado al frenarse el mercado del dólar”, expresó.
No obstante sigue el problema de la tasación, porque “a las propiedades prácticamente hay que tasarlas en dólares. Acá todavía seguimos tasando en pesos, pero no hay mucho para tasar ni pedidos tampoco, porque no tenemos valores de referencia. Yo tengo contacto con Buenos Aires, donde también tenemos inmobiliaria, y el valor en dólares ha mermado entre un 20 y un 40%, porque no se puede tasar a un dólar de 150 pesos; y el dólar de 80 pesos tampoco existe. Esto tiene que acomodarse y hay que buscar no sólo el promedio, sino ver si hay gente que lo puede pagar. El valor de mercado lo va a dar lo que pueda pagar la gente”, sentenció.
“El que va a vender, si quiere guardar y acolchonar, va a querer dólares, no pesos. Si quiere hacer otra inversión, va a depender de la otra persona que tiene que hacer un pase de dinero y por ahí no le molesta adquirir en pesos, pero el que se quiere quedar con el dinero no se va a quedar con los pesos”, remarcó.
Ya el año pasado el mercado de ventas “se movía tímidamente, pero a partir de la pandemia, se paralizó. En agosto en Buenos Aires creo que habían hecho 19 escrituras, que es nada”, planteó.
En este caso diferenció las operaciones de venta de automóviles, que se hacen a valor dólar banco Nación. “En las propiedades depende de las personas. Si se quiere vender una propiedad a valor dólar Banco Nación, no se puede comprar, porque el Nación no vende, y subimos la cantidad de valor en pesos. No hay mucho para tasar, porque no hay pedidos. Si la tasación es valor dólar real, baja en dólares porque está a 150. Uno hace un promedio y lo sube en dólares, porque la operación se hace en pesos. Se ha hecho alguna operación en pesos para cancelar alguna deuda con el IPV por ejemplo. Tengo gente estaba vendiendo departamentos y me dice que si vende al valor en pesos ni siquiera le alcanza para comprar un terreno, porque están aumentando los valores. Está complicado en ese aspecto”, concluyó.
