El presidente del Colegio de Martilleros de Río Grande, Mauricio Saavedra, ofreció un panorama del mercado inmobiliario y planteó que como mínimo se debería volver a la ley de alquileres anterior, puesto que actual perjudica tanto a inquilinos como a propietarios. Consideró que es responsabilidad del Estado dar una solución, porque fue el que intervino en la legislación y el que determina el índice de incremento. Aseguró que la ley vigente fue hecha en un escritorio, sin participación de los propietarios ni de los profesionales.
Río Grande.- Mauricio Saavedra, presidente del Colegio de Martilleros de Río Grande, visitó los estudios de Radio Universidad 93.5 y Provincia 23 para dar un panorama del mercado inmobiliario y de la ley en vigencia, que tantos inconvenientes viene causando a propietarios e inquilinos.
La falta de viviendas en alquiler es una realidad que atraviesa tanto a Ushuaia como a Río Grande, y el escenario se repite en otros puntos del país. “La realidad es que es altísima la demanda y es muy poca la oferta. Yo creo que lo principal es la falta de políticas públicas que permitan acceder a un crédito para la compra de una vivienda. Hace tiempo atrás se podía tomar un crédito para acceder a la casa propia. Hoy no hay crédito ni cuota que se pueda pagar. Antes el alquiler se podía ir renovando en cuanto al locatario, la persona tenía un lote o un terreno y empezaba a construir. Hoy no pasa eso. Para construir una vivienda el valor que estamos manejando nosotros para algo básico es entre 600 y 800 dólares el metro cuadrado. Eso incluye material más mano de obra. Es más o menos 1.400 UVIs, que es el valor estándar que maneja el IPV, aproximadamente entre 300 y 343 mil pesos, de ahí para arriba. A eso hay que sumarle el terreno. Para una casa de 100 metros cuadrados son 70 mil dólares y un terreno residencial está en 15 mil dólares para arriba. Son 85 mil dólares para acceder a una vivienda hoy”, estimó.
“El banco pide que tengan el 30% en la cuenta, y financia el 70%. Para la cuota estamos hablando de 350 ó 400 mil pesos. Son créditos que tendrían que adaptarse a la inflación, si no los bancos no podrían participar. Si hay un crédito tiene que ser sí o sí con un subsidio fuerte del Estado. Con el PROCREAR no se construye nada, no se termina la vivienda. Con los fondos del PROCREAR lo que se puede llegar a hacer es la platea y a lo mejor los muros medianeros”, sostuvo.
“El precio del metro cuadrado es el que tenemos nosotros registrado como precio confiable y el que me da un constructor. La empresa constructora maneja un 30% más y eso hace que sea tan difícil acceder a la vivienda. Tenemos pocas viviendas y precios que se conforman por diferentes factores. Primero, la 27.551 que es la ley de alquileres, después las personas que intervenimos, que es el propietario del inmueble, el profesional martillero inmobiliario y en tercer lugar tenemos los agentes inmobiliarios y los formadores de precios. Todo eso tiene que ver con el precio de las viviendas”, dijo.
“La ley 27551 dice que los contratos son por tres años. Hay un valor y lo va a actualizar el gobierno recién a los 12 meses. El propietario no sabe qué va a pasar y es lo que pasó ahora, con una inflación que es una locura. Una casa de dos dormitorios que puede estar valiendo 120 mil pesos, el propietario dice que no sabe qué va a pasar de acá a un año y por lo menos la pone a 160 mil para cubrirse, y está bien. Hay gente que toma los alquileres como un incremento a su jubilación y entonces se dispara el precio. Como no hay oferta y hay mucha demanda se va a terminar alquilando”, manifestó.
Corredores ilegales
Con la formación del colegio, también se han iniciado controles de agentes ilegales. “Otro gran problema son los malos formadores de precios, que es la gente que está haciendo el corretaje ilegal, los denominados agentes inmobiliarios que trabajan para distintas franquicias, que no son profesionales. No deja de ser una figura un poco más formal que los denominados agentes truchos o corredores truchos, que no pueden ejercer la profesión. Nuestra profesión está regulada por la ley provincial 762, que fue puesta en vigencia en el año 2009. Esa ley nos dice cómo debe matricularse y cuáles son las obligaciones y responsabilidades del martillero o el corredor inmobiliario. Hay un colegio que se ha formado hace nueve meses que nos nuclea. Hemos estudiado y por ende somos las personas capacitadas y con autoridad para dar un valor. Hoy nos encontramos con que hay mucha gente ejerciendo el corretaje inmobiliario de manera informal, que no son martilleros ni corredores y no están matriculados”, señaló.
“Nosotros somos parte del COFESI, que agrupa a todos los colegios”, agregó, y planteó que en esta ilegalidad “el propietario termina siendo cómplice y víctima a la vez, porque hay una persona que ejerce el corretaje de manera ilegal y lo que está haciendo es siendo cómplice del delito que esa persona está cometiendo. Dentro del colegio ya tenemos identificadas dos personas puntualmente y vamos a intimar al propietario para que participe como testigo. Es víctima porque ese tipo de persona, al no tener los conocimientos de lo que es la tasación, está tasando como una agencia de autos, comparando. La vivienda a lo mejor cuesta 140 mil pesos, el propietario dice que quiere 200 mil, y el agente le va a decir que sí. Eso explota el mercado, se termina alquilando el inmueble, y eso queda ya como valor referencial nuestro. Por eso es tan importante que la gente contacte a un profesional matriculado. El colegio debe velar por los derechos del matriculado y es el que le va a tirar las orejas si se equivoca”, afirmó.
Asesoramiento al vecino
Saavedra dio a conocer el convenio con la municipalidad a fin de informar a los vecinos: “Nosotros estamos firmando un convenio que ya tenemos acordado con la municipalidad y vamos a ofrecer asesoramiento al vecino en general. Hay dos conflictos que se pueden suscitar en un contrato de locación, primero cómo se entrega el inmueble y cómo se devuelve, y sobre todo lo que ocurre cuando no están pagando. Como profesional hay que verificar antes quién es el inquilino. En un contrato de locación siempre se pone la participación del profesional, porque dentro de nuestra ley nos dice qué tenemos que saber sobre el inmueble, si se puede alquilar, si cuenta con lo mínimo para ser alquilado. Todas esas obligaciones las tiene el profesional y todo esto volcado en el contrato le da al propietario la seguridad de que, si el corredor se equivocó, tiene que rendir cuentas ante el tribunal de disciplina del colegio”.
“Cuando alguien quiere vender, quiere vender a lo más caro, y cuando alguien quiere comprar, quiere comprar lo más barato, y nosotros somos los que estamos en el medio. Tenemos voz autorizada porque uno sugiere el precio del inmueble, pero es el propietario el que termina decidiendo porque es el dueño”, dijo.
“Yo tengo aproximadamente 300 propiedades y tengo cómo evaluar. Uno le pasa el precio al propietario y lo que intenta es convencerlo de que vale eso. Seguramente el propietario puede sugerir un valor un poco más arriba y es normal por todo lo que hay que contemplar. Si uno no toma ese precio es parte de nuestro trabajo. Cualquier otra persona sí lo va a hacer, y ni hablar si caen en manos de esta gente que son corredores inmobiliarios truchos o agentes inmobiliarios como se hacen llamar, que forman un precio que no tiene nada que ver y destrozan el mercado”, cuestionó.
“En Ushuaia tienen el problema instalado. Nosotros estamos hablando con la municipalidad y estamos brindando la posibilidad de asesorar. La ley 762 dice que no se puede habilitar ningún negocio local con destino inmobiliario, no se puede matricular nadie que no tenga el título sin la autorización del colegio. Antes, al no estar el colegio conformado, teníamos una ordenanza que permitía que, habiendo un representante técnico, se pudiera habilitar una inmobiliaria. Sin desmerecer a nadie, había alguien que se dedicaba a otra cosa, que tenía un almacén o manejaba un taxi, que alquilaba esa matrícula y al otro día ya era corredor inmobiliario. Hoy tenemos muchos casos de esos y es lo que el colegio quiere normalizar”, expresó.
Expedientes en mano
Como novedad, informó que ya cuentan con todos los legajos, porque este viernes fueron entregados por la Inspección General de Justicia al colegio. “El viernes la IGJ nos traspasó todos los expedientes y se acaba de liberar lo que por necesidad hacía la IGJ, que administraba el gobierno de la matrícula pero no fiscalizaban. Desde el año ’99, que fue cuando empezaron con los exámenes de idoneidad hasta que empezó a darse la carrera en Río Grande, quien matriculaba y debía ejercer la fiscalización de ese profesional era la IGJ, hasta que se conformó el colegio”, explicó.
“Tenemos una lista que hemos elaborado nosotros pero lo documental, lo respaldatorio, es lo que nos entregó formalmente el viernes la IGJ. La ley nos habla de departamentales, que termina siendo el colegio departamental Río Grande y el colegio departamental de Ushuaia, que en su conjunto forman el consejo superior y es el órgano rector y el órgano ejecutivo. Las departamentales son independientes y en su conjunto forman el consejo. Todo el trabajo que estamos haciendo en conjunto con la gente de Ushuaia, que son los pioneros en el armado del colegio y ha hecho el trabajo más sucio. Puedo adelantar que somos bastante más los profesionales corredores inmobiliarios en Río Grande que en Ushuaia”, indicó.
“Hay mucha gente que tiene mal visto al martillero, el corredor inmobiliario y las inmobiliarias en general, y es la realidad. No había un órgano de contralor y ahora va a estar presente. Aparte de velar por los derechos del profesional le va a poder decir en qué se está equivocando y la posibilidad de hacer la denuncia. Hay que ver a quién va dirigida la denuncia. Si intervino un profesional matriculado, es la garantía que tiene el propietario y hay que ver cuál es la denuncia. Acá se da mucho que las inmobiliarias ejercen la administración y, si alguien no pago el alquiler, debe haber una notificación previa del propietario de que no tiene el ingreso. Eso ronda la línea de la estafa y hay mucha gente que no lo sabe”, señaló.
“A partir de esta semana vamos a hacer una fuerte difusión y estamos creando una página con mensajes muy claros. La idea es repetirlo en todos los medios y desde el colegio, para que el mensaje sea claro y llegue al común de la gente la importancia de que intervenga un profesional, porque para bien o para mal termina siendo la garantía. La municipalidad nos propuso asesorar a la comunidad. Hay gente que desconoce la ley 762 y desconoce la ley 27551. He visto contratos que hacen directamente inquilinos con propietarios para bajar costos, y no conozco ninguno de estos contratos que no haya terminado mal o no haya tenido un problema. El propietario, al desconocer, piensa que si el inquilino no paga lo puede sacar y no es así. Hay gente que ha entrado al patio de la casa porque tenía que retirar unas plantas, por ejemplo, y no lo puede hacer porque cuando hay un contrato de locación firmado, esa vivienda pasa a ser propiedad del inquilino, y si entran si permiso están haciendo un allanamiento de morada”, planteó.
“Tenemos inmobiliarias con más de 30 años en la ciudad y la provincia. Si me preguntan por qué no se formó el colegio desde hace 30 años, para mí es porque no lo querían formar. Ahora con la llegada del colegio la idea es que la gente tenga un lugar donde pueda asesorarse. Nosotros estamos en Don Bosco 715 y calculamos que para el viernes de esta semana vamos a estar físicamente en la oficina”, adelantó.
Incrementos al doble
Respecto del aumento de los alquileres desde el año pasado, indicó que “según la ley, se pone un valor fijo y ese valor se va a incrementar cada 12 meses según el índice de contrato de locación, que es un índice que publica el Banco Central. Ese índice está formado por una ecuación donde interviene el IPC, el índice de precios al consumidor y va de la mano de la inflación; y los salarios de trabajadores. Eso da un coeficiente que se aplica al último valor. Hoy ese coeficiente es del 104%, es decir que si hablábamos de 100 mil pesos hace 12 meses, hoy esa vivienda vale 200 mil. Antes el contrato era por dos años y a los seis meses se podía acomodar el valor. Hoy se pone un valor porque no hay oferta y se termina alquilando, y tenemos estos incrementos del 100%. Hace seis meses un departamento a estrenar de 80 metros cuadrados estaba en 90 mil pesos en enero y se alquiló uno el viernes a 170 mil pesos. Es un poco más del 50%. Todos los contratos que se celebraron en 2021 han tenido su actualización ahora y siguen quedando un 50% abajo”, dijo.
“Si no tenemos una política pública que nos permita acceder a tierras, la solución de mi punto de vista es mínimamente volver a lo que era la ley anteriormente, para que el propietario haga los contratos por dos años y que tanto el inquilino como el propietario pueda rever el precio por lo menos cada seis o cuatro meses. Esto lo tiene que hacer el Congreso. Se acaban de cumplir tres años de la ley y tenemos la primera actualización de los contratos que se hicieron hace tres años. Estamos hablando de entre un 400 y un 500% de actualización. Es algo que no sirvió y que nadie quiere. El gobierno nacional salió en un momento a decir que mediante un decreto iban a modificar o paliar la situación, pero nadie quiere arriesgarse a eso, aparte no se puede hacer”, observó.
“Esta ley la hicieron en un escritorio y no participó la gente que tenía que participar, que es la cámara de propietarios, los colegios de profesionales y por supuesto hay que escuchar al inquilino. Acá tiene que hacerse cargo el Estado, porque fue el que quiso intervenir. El Estado es el que condiciona mediante un índice de actualización y es quien tiene que hacerse cargo de estas situaciones”, sentenció.
“Hoy la única forma de llegar a un inmueble es a través de un crédito. Si ese crédito es imposible, el Estado va a tener que subsidiar eso”, sostuvo.
Consultado sobre el costo de alquilar, dijo que “lo que corresponde es un mes de alquiler, un mes de depósito y los honorarios de un profesional que son aproximadamente un mes de alquiler. La demanda es altísima y también está habiendo una mutación donde hay más inmuebles que se alquilan de manera temporaria. Eso lo estamos viendo en Río Grande y permite controlar mejor el inmueble, porque tiene otra legislación, se puede alquilar por un mes, por dos o tres meses, y eso permite controlar el precio y al propietario le rinde más. No vale lo mismo un inmueble que se alquila desocupado que un inmueble que ya está armado”.
“Al no haber oferta, el inquilino alquila lo que sea. El inmueble de dos dormitorios es el que mejor se acomoda a la situación porque le sirve al que buscaba de un dormitorio y al que está buscando de tres dormitorios y no consigue también le sirve. Al no haber oferta, esa es la mayor alternativa que tiene y lo que más se está buscando”, señaló.
“Yo tengo una lista de espera grandísima y tenemos nuestros propios clientes con los que tenemos contacto constante. Una vivienda que se desocupa a fin de mes ya está alquilada porque la demanda es muchísima”, subrayó.
Reiteró que “tiene que haber más participación del Estado porque nos sobran tierras y lotes comprados. En Altos de la Estancia hay un montón de lotes baldíos porque la gente no está construyendo. Está construyendo el que tiene guardado un dinero. De materiales para una vivienda de 60 metros cuadrados hay un costo de 15 millones de pesos. Una vivienda que a lo mejor vale 90 mil dólares con el terreno y todo construido, en el mercado se pide 120 ó 130 mil”, concluyó.
